Dalam pengurusan izin bangunan seperti IMB, PBG, SLF, atau IPTB, salah satu dokumen utama yang selalu diminta adalah sertifikat tanah. Tanpa dokumen ini, izin bangunan bisa langsung ditolak.

Namun, banyak orang masih bingung: sertifikat tanah itu apa? Apa bedanya SHM dan HGB? Mana yang lebih kuat dalam hukum?

Artikel ini akan membahas secara lengkap:

• Pengertian sertifikat tanah

• Jenis-jenis sertifikat (SHM, HGB, Hak Pakai, Hak Guna Usaha)

• Fungsi sertifikat tanah dalam perizinan

• Perbedaan SHM dan HGB

• Prosedur cek & balik nama sertifikat

• Hubungan sertifikat tanah dengan IMB/PBG/SLF

Hubungi Masterizin sekarang untuk konsultasi gratis! Klik di sini

Apa Itu Sertifikat Tanah?

Sertifikat tanah adalah dokumen resmi yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai bukti kepemilikan atau hak atas sebidang tanah.

Sertifikat tanah mencatat:

• Identitas pemilik

• Luas tanah

• Lokasi tanah

• Status hak (SHM, HGB, dsb.)

Jenis-Jenis Sertifikat Tanah

1. SHM (Sertifikat Hak Milik)

• Hak kepemilikan paling kuat.

• Berlaku seumur hidup.

• Bisa diwariskan, dijual, diagunkan.

• Hanya untuk WNI (Warga Negara Indonesia).

2. HGB (Hak Guna Bangunan)

• Hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah negara/SHM pihak lain.

• Berlaku 30 tahun, bisa diperpanjang.

• Bisa dimiliki WNI atau badan hukum Indonesia.

• Umumnya dipakai untuk developer, apartemen, perumahan komersial.

3. Hak Pakai

• Hak untuk menggunakan tanah dengan jangka waktu tertentu.

• Bisa untuk WNA atau badan hukum asing.

• Sering dipakai untuk investor asing.

4. Hak Guna Usaha (HGU)

• Khusus untuk tanah pertanian/perkebunan.

• Jangka waktu 25–35 tahun, bisa diperpanjang.

Perbedaan SHM & HGB

Fungsi Sertifikat Tanah dalam Perizinan

1. Syarat utama PBG/IMB → tanpa sertifikat tanah, izin ditolak.

2. Legalitas lokasi → memastikan bangunan sesuai RTRW/RDTR.

3. Dasar perhitungan retribusi → luas tanah mempengaruhi biaya izin.

4. Dokumen kredit/pembiayaan → sertifikat bisa diagunkan di bank.

5. Menghindari sengketa → bukti kuat kepemilikan.

Prosedur Cek Sertifikat Tanah

• Offline: ke kantor BPN setempat.

• Online: aplikasi Sentuh Tanahku dari BPN.

• Masukkan nomor sertifikat → keluar data pemilik & status tanah.

Prosedur Balik Nama Sertifikat Tanah

1. Siapkan dokumen jual beli (AJB).

2. Bayar BPHTB & PPh.

3. Ajukan balik nama ke BPN.

4. Sertifikat baru terbit atas nama pemilik baru.

⏱ Estimasi waktu: 2–4 minggu.

Estimasi Biaya Pengurusan Sertifikat Tanah 2025

• Cek sertifikat: Rp 50–100 ribu.

• Balik nama: Rp 1–2 juta + BPHTB (5% dari NJOP).

• Pendaftaran baru: tergantung luas tanah (Rp 25 ribu – Rp 100 ribu/m²).

Kendala Umum Sertifikat Tanah

1. Sertifikat ganda → harus dicek ke BPN.

2. Tanah warisan belum dibagi → butuh surat waris.

3. Salah batas ukuran tanah → butuh pengukuran ulang.

4. Hilang/rusak → harus buat sertifikat pengganti di BPN.

Hubungan Sertifikat Tanah dengan IMB, PBG, SLF

• IMB lama → butuh SHM/HGB sebagai syarat utama.

• PBG → sertifikat tanah wajib diunggah ke SIMBG.

• SLF → tidak terbit kalau sertifikat tanah bermasalah.

Peran Konsultan Masterizin

Masterizin membantu klien untuk:

• Verifikasi keaslian sertifikat tanah.

• Mendampingi cek ke BPN.

• Menyusun dokumen untuk PBG/SLF.

• Memastikan tidak ada masalah sengketa.

FAQ Sertifikat Tanah

1. Apa itu sertifikat tanah?
   → Dokumen resmi BPN sebagai bukti kepemilikan tanah.

2. Apa bedanya SHM dan HGB?
   → SHM hak penuh, HGB hak mendirikan bangunan di atas tanah negara/pihak lain.

3. Apakah wajib punya sertifikat untuk urus IMB/PBG?
   → Ya, wajib.

4. Bagaimana cara cek sertifikat tanah?
   → Via BPN atau aplikasi Sentuh Tanahku.

5. Apakah sertifikat tanah bisa diagunkan?
   → Ya, SHM dan HGB bisa diagunkan di bank.

Kesimpulan

Sertifikat tanah adalah dokumen terpenting dalam perizinan bangunan.
Tanpa SHM atau HGB, pengajuan IMB, PBG, maupun SLF tidak akan diterima.

Maka, sebelum membangun rumah, kafe, villa, atau lapangan olahraga, pastikan sertifikat tanah Anda sah dan sesuai aturan.

Butuh bantuan cek & validasi sertifikat tanah untuk PBG/SLF? Hubungi Masterizin sekarang untuk konsultasi gratis! Klik di sini