Dalam dunia properti dan perizinan bangunan di Indonesia, istilah RTRW sering muncul. Pemerintah daerah biasanya menolak atau menerima permohonan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), SLF (Sertifikat Laik Fungsi), hingga izin usaha berdasarkan kesesuaian dengan RTRW.

Lalu, sebenarnya RTRW itu apa? Bagaimana kaitannya dengan izin bangunan? Artikel ini akan membahas secara lengkap pengertian, dasar hukum, fungsi, hingga manfaat RTRW dalam perizinan 2025.

Hubungi Masterizin sekarang untuk konsultasi gratis! Klik di sini

Apa Itu RTRW?

RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) adalah dokumen perencanaan yang menetapkan arah kebijakan pemanfaatan ruang wilayah, baik di tingkat nasional, provinsi, maupun kabupaten/kota.

Singkatnya, RTRW adalah peta aturan yang menentukan boleh tidaknya sebuah lahan digunakan untuk fungsi tertentu: hunian, perdagangan, industri, atau ruang terbuka hijau.

sumber : pinterest

Dasar Hukum RTRW

• UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang.

• PP No. 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang.

• Perda RTRW di setiap provinsi/kabupaten/kota.

Fungsi RTRW dalam Perizinan

1. Pedoman PBG & IMB → izin bangunan hanya diterbitkan jika sesuai zonasi RTRW.

2. Pengendali Pemanfaatan Lahan → mencegah alih fungsi lahan sembarangan.

3. Dasar Penertiban → bangunan yang melanggar RTRW bisa dibongkar.

4. Jaminan Investasi → pengusaha lebih aman jika lahannya sesuai RTRW.

5. Pencegahan Konflik → mengurangi sengketa pemanfaatan lahan.

Hubungan RTRW dengan PBG, SLF, dan IMB

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) → wajib sesuai RTRW kota setempat.

• SLF (Sertifikat Laik Fungsi) → hanya diterbitkan jika bangunan sudah sesuai RTRW.

• IMB Lama → banyak yang ditolak/dibatalkan karena melanggar RTRW.

Jenis-jenis Zonasi dalam RTRW

1. Zona Hunian → rumah tinggal, apartemen.

2. Zona Komersial → kafe, ruko, mall, villa sewa.

3. Zona Industri → pabrik, gudang.

4. Zona Publik → sekolah, rumah sakit, fasilitas umum.

5. Zona Ruang Terbuka Hijau → taman kota, lapangan.

Jika membangun di luar zonasi yang ditetapkan, izin akan otomatis ditolak.

Cara Mengecek RTRW Online

Banyak kota sudah menyediakan portal digital untuk cek RTRW.

• Jakarta → jakarta.go.id

• Bandung → Geoportal DPMPTSP

• Surabaya → Aplikasi SSW (Surabaya Single Window)

• Denpasar/Badung → DPMPTSP setempat

sumber : wikipedia

Checklist Dokumen untuk Analisis RTRW

Kendala Umum dalam RTRW

1. Lahan tidak sesuai zonasi → Solusi: alih fungsi melalui revisi RTRW (butuh waktu).

2. Data tidak update → beberapa daerah masih pakai peta lama.

3. Kurangnya pemahaman → banyak pemilik lahan tidak tahu zonasi tanahnya.

Estimasi Waktu & Biaya

• Cek RTRW online → gratis.

• Rekomendasi zonasi dari dinas → Rp 500 ribu – Rp 2 juta (tergantung daerah).

• Revisi RTRW → bisa butuh bulan hingga tahun karena melalui DPRD.

Peran Konsultan dalam Proses RTRW

Masterizin membantu:

• Mengecek kesesuaian lokasi dengan RTRW.

• Menyusun dokumen zonasi.

• Komunikasi dengan dinas tata ruang.

• Alternatif solusi jika lokasi melanggar RTRW.

FAQ RTRW

1. RTRW itu apa?
   → Rencana Tata Ruang Wilayah, aturan zonasi lahan di Indonesia.

2. Apakah RTRW wajib untuk izin bangunan?
   → Ya, izin ditolak jika tidak sesuai RTRW.

3. Bagaimana cara cek RTRW?
   → Bisa lewat dinas tata ruang atau portal online daerah.

4. Apakah RTRW bisa diubah?
   → Bisa, melalui revisi RTRW yang ditetapkan lewat Perda.

5. Apakah Masterizin bisa membantu urus RTRW?
   → Ya, termasuk rekomendasi zonasi untuk PBG/SLF.

Kesimpulan

RTRW adalah dokumen perencanaan tata ruang wilayah yang menentukan zonasi penggunaan lahan.

Tanpa kesesuaian RTRW, pengajuan PBG, SLF, maupun izin usaha akan otomatis ditolak. Maka, pemilik lahan dan investor wajib memahami posisi tanah mereka dalam RTRW.

Masterizin siap membantu Anda mengecek dan menyesuaikan dokumen RTRW untuk kelancaran izin bangunan.

Hubungi Masterizin sekarang untuk konsultasi gratis! Klik di sini